Calculator Valoare Teren Timișoara · 2026

Calculator Valoare Teren Timișoara

Q: Care e diferența între teren intravilan și extravilan?

Intravilan = în limita orașului, are zonificare construibilă (poți construi case, blocuri, comerț). Prețuri: 100-500 EUR/m² în orașe mari. Extravilan = în afara limitei orașului, în general agricol/forestier; pentru a construi trebuie scos din circuitul agricol (proces complex, 6-18 luni, costuri 5-15% din valoarea terenului). Prețuri: 30-100 EUR/m².

Q: Cât costă să transformi teren extravilan în intravilan?

Procedura se cheamă scoatere din circuitul agricol + introducere în intravilan . Costuri: studiu de urbanism (5.000-15.000 RON), avize (apă, mediu, drum, etc — 3.000-8.000 RON), Hotărârea Consiliului Local (gratis dar durează 6-12 luni), taxă scoatere circuit agricol (1-3% valoare teren). Total: 10.000-50.000 RON + 12-24 luni. Aprobarea NU e garantată — depinde de PUG (Planul Urbanistic General).

Q: Cum aleg între teren intravilan și extravilan în zona Timișoara?

Intravilan (~350 EUR/m² în Timișoara): construibil imediat, utilități prezente sau aproape, ideal pentru investitori care vor să construiască. Extravilan (~55 EUR/m²): mult mai ieftin, dar fără autorizație construire automată. Pentru investiție pe termen lung (5-10 ani), extravilan în zone în dezvoltare poate fi cea mai bună opțiune dacă PUG-ul se modifică. Pentru investiție imediată, mereu intravilan.

Estimare valoare teren în Timișoara cu intravilan/extravilan, utilități și acces. Calibrat pe prețuri reale 2026 + factor de risc (zonificare, PUG).

Verifică un prețAi primit deja o ofertă? Compar-o cu intervalul corect, mai jos.

Ca să verifici prețul unui teren, împarte-l la suprafață ca să obții prețul pe metru pătrat, apoi compară cu reperul corect pentru tipul lui: intravilan sau extravilan. Un teren extravilan se compară doar cu alte terenuri extravilane — diferența de preț față de cel intravilan este uriașă și firească. Înainte de orice ofertă, cere un certificat de urbanism și un extras de carte funciară: ele lămuresc ce se poate construi și dacă există sarcini.

Verifică prețul primit

Ai un preț cerut? Verifică dacă se încadrează în zonă

Introdu prețul cerut și suprafața terenului. Calculăm prețul pe metru pătrat și îl comparăm cu intervalul tipic al zonei pentru terenuri.

Preț cerut (EUR) Suprafață teren (mp)

Estimare orientativă, nu o evaluare oficială. Vezi cum calculăm.

Ce influențează prețul în Timișoara

În Timișoara, terenurile intravilane în limitele orașului sunt rare — oferta reală pentru construcție e împinsă spre Dumbrăvița, Giroc, Moșnița Nouă, Chișoda și pe axa Aradului. Atenție la statutul intravilan vs extravilan (extravilanul cere PUZ propriu, costă mii de euro și durează 1–2 ani), la coeficientul de utilizare a terenului (CUT) și la pânza freatică — în multe zone din vestul orașului apa freatică e la 1–2 metri, ceea ce schimbă radical costul fundației și hidroizolației. Verifică accesul la utilități (gaz, electric, canalizare) la marginea terenului — extinderea rețelei pe cheltuiala ta poate adăuga 20.000–40.000 €. În zonele de monument istoric din centrul vechi, construcția nouă e practic interzisă; verifică PUZ-ul zonal înainte de ofertă.

Din ce se compune prețul

Prețul unui teren nu este un singur număr — se compune din mai mulți factori care explică de ce două loturi de aceeași suprafață pot avea prețuri foarte diferite:

Componentă	Ce include
Tipul terenului — intravilan sau extravilan	Cel mai mare factor. Terenul intravilan, construibil în limita orașului, costă de câteva ori mai mult decât cel extravilan (agricol sau forestier, în afara orașului).
Prețul de bază (EUR/mp × suprafață)	Suprafața înmulțită cu prețul mediu pe metru pătrat al zonei, pentru tipul corespunzător de teren. Restul factorilor ajustează față de acest reper.
Utilitățile la nivel de stradă sau pe lot	Curent, apă, canalizare, gaz, drum asfaltat. Un lot cu toate utilitățile poate valora cu 30-50% mai mult decât unul fără; racordarea ulterioară costă tipic 10.000-30.000 RON.
Zonificarea PUG și regimul de construire	Certificatul de urbanism arată ce regim de înălțime și ce procent de ocupare sunt permise. O zonificare mai permisivă crește valoarea; restricțiile o scad.
Accesul și forma lotului	Deschiderea la drum public, forma regulată, panta terenului și eventualele servituți de trecere influențează atât prețul, cât și costul de amenajare.

Semnale de atenție

Dacă prețul pare prea mare

Prețul/mp este peste reperul zonei pentru același tip de teren, fără ca utilitățile sau zonificarea să justifice diferența.
Teren extravilan vândut la preț de intravilan, prezentat ca "se poate construi" fără certificat de urbanism care să confirme.
Anunțul promite utilități "disponibile" sau "în PUG", dar fără racorduri reale la stradă — cere dovada concretă a racordării.

Dacă prețul pare prea mic

Un preț mult sub piață merită verificat la cartea funciară: pot exista servituți, sarcini, litigii sau o suprafață reală mai mică decât cea din anunț.
Teren extravilan prezentat ca o ocazie — scoaterea din circuitul agricol durează 6-18 luni, costă 5-15% din valoare și nu este garantată.
Vânzare grăbită, cu presiune să semnezi rapid — cere timp pentru certificatul de urbanism și verificarea cadastrală.

Ce verifici înainte să accepți

Calculează prețul pe metru pătratÎmparte prețul cerut la suprafața reală din act. Compară acel EUR/mp doar cu terenuri de același tip — intravilan cu intravilan, extravilan cu extravilan.
Verifică actele și cartea funciarăCere un extras de carte funciară actualizat. Confirmă proprietarul, suprafața exactă și că nu există ipoteci, sechestre, servituți sau notări de litigiu.
Cere certificatul de urbanismCertificatul de urbanism (tipic circa 50 RON la primărie, valabil 12 luni) confirmă zonificarea PUG, regimul de înălțime, retragerile și ce utilități sunt racordabile.
Verifică tipul terenului și ce poți construiIntravilan înseamnă construibil în limita orașului; extravilan necesită scoaterea din circuitul agricol înainte de a construi. Nu confunda cele două categorii.
Verifică utilitățile și accesul realConfirmă unde ajung efectiv curentul, apa, canalizarea și gazul — la stradă, pe lot sau doar ipotetic în PUG. Verifică deschiderea la drum public.

Întrebări de pus înainte

Care este suprafața exactă a terenului din actul de proprietate?
Terenul este intravilan sau extravilan?
Există un extras de carte funciară actualizat pe care îl pot vedea?
Terenul are ipoteci, sechestre, servituți de trecere sau litigii notate în cartea funciară?
Există un certificat de urbanism și ce regim de construire permite?
Ce utilități sunt racordate efectiv la stradă sau pe lot?

Contribuie la date reale

Ai plătit deja pentru acest serviciu?

Spune-ne cât ai plătit. Datele reale și anonime fac estimările mai exacte pentru toți cei din Timișoara.

Preț cerut/mp (EUR) Detalii (opțional)

Datele sunt anonime și verificate manual înainte de publicare. Vezi politica de confidențialitate.

Piața terenurilor în Timișoara 2026

Cu circa 270.000 de locuitori, Timișoara este unul dintre orașele județului Timiș. Pentru evaluarea unui teren, contează profilul economic și locativ al zonei — aici predomină bloc comunist, case interbelice secesionist și ansambluri noi nord-vest, iar cartierele Iosefin, Fabric și Cetate (centru) rămân cele mai active.

Piața din Timișoara s-a stabilizat după boom-ul Continental / Continental Automotive / Atos / Visma din 2018-2024. Prețurile sunt 25-30% mai mici decât în Cluj la calitate comparabilă, ceea ce atrage cumpărători din vestul țării și din Serbia / Ungaria. Pentru terenuri, prețul depinde dramatic de tipul (intravilan vs extravilan), utilități existente la nivel de stradă, accesul, zonificarea PUG.

În Timișoara, terenul intravilan (în limita orașului, cu zonificare construibilă) costă în medie 350 EUR/m². Terenul extravilan (în afara orașului, agricol/forestier) costă mult mai puțin: 55 EUR/m². Pentru o suprafață standard de 500mp intravilan, valoarea estimată de bază e 175,000 EUR.

Cum afectează utilitățile prețul

Toate utilitățile prezente (apă, canal, gaz, curent, drum asfaltat): preț + 30-50% vs teren fără utilități. Doar curent + drum: preț + 10-20%. Fără nimic: preț redus cu 25-40%, dar costul de racordare ulterior poate adăuga 10.000-30.000 RON la achiziție. Întotdeauna verifică racordările EXACTE (la stradă vs pe lot vs ipotetic în PUG) — diferența e mare.

Documente necesare pentru cumpărarea unui teren

1. Extras CF (Cadastru) la zi — verificați să nu fie litigii sau servituți neacoperite. 2. Certificatul de urbanism (~50 RON la primărie, valid 12 luni) — confirmă zonificarea exactă, restricții construire, utilități prezente. 3. Certificat fiscal de la primărie — confirmă că nu sunt taxe restante. 4. Topo cadastru actualizat — confirmă suprafața exactă măsurată. 5. Aviz acces drum dacă terenul nu are deschidere directă la drum public. Procesul complet de achiziție (de la promisiune la act notarial) durează 30-60 de zile.

Avertismente la cumpărare teren

1. Teren extravilan = nu poți construi case fără să-l scoți din circuit agricol (proces 6-18 luni, 5-15% din valoare în costuri, aprobare nu e garantată). 2. Servituți de trecere — alte persoane au drept de a trece prin terenul tău (pentru drum, conductă, etc.) — verificai în CF. 3. Pante peste 20% necesită terasări costisitoare. 4. Apropiere de zone protejate (monumente, ape, păduri) — restricții construire severe. 5. PUG în schimbare — se poate ca peste 2 ani zonificarea să se schimbe (de la construibil la verde) — verifică-PUG-ul actualizat.

Verificare cadastrală și evaluare profesională

Pentru un teren, prețul depinde puternic de zonificarea exactă (PUG), restricțiile de construire, utilitățile existente la nivel de stradă vs pe lot și servituți. Calculatorul de mai sus oferă orientarea (±20-30%); pentru date exacte îți recomandăm un certificat de urbanism (~50 RON la primăria Timișoara, valabil 12 luni) plus o evaluare ANEVAR.

Certificatul de urbanism confirmă zonificarea, regimul de înălțime admis, retragerile obligatorii și utilitățile racordabile — informații care pot schimba radical valoarea unui lot. Completează formularul de mai sus și un specialist te poate ajuta cu verificarea cadastrală și estimarea de piață a terenului.

Firme active în Timișoara — date publice

În directorul public VreauEstimare sunt 120 firme de servicii listate pentru Timișoara, colectate din surse deschise (Google Maps, registre publice).

Nu sunt firme verificate de noi și nu sunt oferte. Pentru o estimare reală, completează formularul de mai sus.

Vezi și — alte calculatoare imobiliare Timișoara

Tipul de proprietate are factori diferiți. Calculatorul pentru fiecare tip are zone, formule și conținut local specifice:

Mai multe servicii în Timișoara

Toate calculatoarele și estimările pentru Timișoara →

Întrebări frecvente

Care e diferența între teren intravilan și extravilan?

Intravilan = în limita orașului, are zonificare construibilă (poți construi case, blocuri, comerț). Prețuri: 100-500 EUR/m² în orașe mari. Extravilan = în afara limitei orașului, în general agricol/forestier; pentru a construi trebuie scos din circuitul agricol (proces complex, 6-18 luni, costuri 5-15% din valoarea terenului). Prețuri: 30-100 EUR/m².

Cum verific dacă terenul are utilități?

Cere extras CF (Cadastru) la zi — apare în nota de zonificare. Verifică pe teren: stâlp electric pe loc, racord apă/canal/gaz vizibil, distanța față de rețele. La primărie poți cere certificatul de urbanism (~50 RON, valid 12 luni) care confirmă: utilități prezente, zonificare exactă, restricții construire (înălțime max, retragere, procent ocupare). Fără utilități, costul de racordare poate adăuga 5.000-30.000 RON la achiziție.

Cât costă să transformi teren extravilan în intravilan?

Procedura se cheamă scoatere din circuitul agricol + introducere în intravilan. Costuri: studiu de urbanism (5.000-15.000 RON), avize (apă, mediu, drum, etc — 3.000-8.000 RON), Hotărârea Consiliului Local (gratis dar durează 6-12 luni), taxă scoatere circuit agricol (1-3% valoare teren). Total: 10.000-50.000 RON + 12-24 luni. Aprobarea NU e garantată — depinde de PUG (Planul Urbanistic General).

Cum afectează utilitățile prețul terenului?

Toate utilitățile prezente (apă, canal, gaz, curent, drum asfaltat): preț + 30-50% vs teren fără utilități. Doar curent + drum: preț + 10-20%. Fără nimic: preț redus, dar costul de racordare ulterior depășește deseori economia. Exemplu București extravilan: 50 EUR/m² fără utilități → 80 EUR/m² cu toate utilitățile (același teren).

Care sunt principalele riscuri la cumpărarea unui teren?

1) Litigii vechi (verifici la Cadastru, cere extras CF). 2) Servituți (drum acces prin teren, conducte). 3) Restricții construire în PUG. 4) Pante peste 20% (necesită terasări costisitoare). 5) Sol nepotrivit construire (necesită fundații speciale). 6) Apropiere de zone protejate (nu poți construi aproape de monumente, ape, păduri). Întotdeauna ia un certificat de urbanism înainte de cumpărare.

Cum aleg între teren intravilan și extravilan în zona Timișoara?

Intravilan (~350 EUR/m² în Timișoara): construibil imediat, utilități prezente sau aproape, ideal pentru investitori care vor să construiască. Extravilan (~55 EUR/m²): mult mai ieftin, dar fără autorizație construire automată. Pentru investiție pe termen lung (5-10 ani), extravilan în zone în dezvoltare poate fi cea mai bună opțiune dacă PUG-ul se modifică. Pentru investiție imediată, mereu intravilan.