Calculator Valoare Teren București · 2026

Calculator Valoare Teren București

Estimare valoare teren în București cu intravilan/extravilan, utilități și acces. Calibrat pe prețuri reale 2026 + factor de risc (zonificare, PUG).

Detalii teren în București

🔒

Verificare cadastrală + evaluare profesională

Pentru un teren, prețul depinde puternic de zonificare exactă (PUG), restricții de construire, utilități existente la nivel de stradă vs pe lot, servituți. Calculatorul oferă orientarea (±20-30%); pentru date exacte îți recomandăm certificat de urbanism (~50 RON la primărie) + evaluare ANEVAR. Lasă datele și un specialist te ajută.

Piața terenurilor în București 2026

Piața bucureșteană a continuat creșterea moderată în 2026 (+3-5% YoY) cu polarizare puternică între zone. Floreasca / Pipera atrag investitori instituționali și capital străin, în timp ce zonele periferice (Berceni, Militari) sunt zonele cu cea mai mare presiune din partea cumpărătorilor cu buget limitat și a cumpărătorilor de prima casă. Pentru terenuri, prețul depinde dramatic de tipul (intravilan vs extravilan), utilități existente la nivel de stradă, accesul, zonificarea PUG.

În București, terenul intravilan (în limita orașului, cu zonificare construibilă) costă în medie 380 EUR/m². Terenul extravilan (în afara orașului, agricol/forestier) costă mult mai puțin: 60 EUR/m². Pentru o suprafață standard de 500mp intravilan, valoarea estimată de bază e 190,000 EUR.

Cum afectează utilitățile prețul

Toate utilitățile prezente (apă, canal, gaz, curent, drum asfaltat): preț + 30-50% vs teren fără utilități. Doar curent + drum: preț + 10-20%. Fără nimic: preț redus cu 25-40%, dar costul de racordare ulterior poate adăuga 10.000-30.000 RON la achiziție. Întotdeauna verifică racordările EXACTE (la stradă vs pe lot vs ipotetic în PUG) — diferența e mare.

Documente necesare pentru cumpărarea unui teren

1. Extras CF (Cadastru) la zi — verificați să nu fie litigii sau servituți neacoperite. 2. Certificatul de urbanism (~50 RON la primărie, valid 12 luni) — confirmă zonificarea exactă, restricții construire, utilități prezente. 3. Certificat fiscal de la primărie — confirmă că nu sunt taxe restante. 4. Topo cadastru actualizat — confirmă suprafața exactă măsurată. 5. Aviz acces drum dacă terenul nu are deschidere directă la drum public. Procesul complet de achiziție (de la promisiune la act notarial) durează 30-60 de zile.

Avertismente la cumpărare teren

1. Teren extravilan = nu poți construi case fără să-l scoți din circuit agricol (proces 6-18 luni, 5-15% din valoare în costuri, aprobare nu e garantată). 2. Servituți de trecere — alte persoane au drept de a trece prin terenul tău (pentru drum, conductă, etc.) — verificai în CF. 3. Pante peste 20% necesită terasări costisitoare. 4. Apropiere de zone protejate (monumente, ape, păduri) — restricții construire severe. 5. PUG în schimbare — se poate ca peste 2 ani zonificarea să se schimbe (de la construibil la verde) — verifică-PUG-ul actualizat.

Vezi și — alte calculatoare imobiliare București

Tipul de proprietate are factori diferiți. Calculatorul pentru fiecare tip are zone, formule și conținut local specifice:

Mai multe servicii în București

Toate calculatoarele și estimările pentru București →

Întrebări frecvente

Care e diferența între teren intravilan și extravilan?
Intravilan = în limita orașului, are zonificare construibilă (poți construi case, blocuri, comerț). Prețuri: 100-500 EUR/m² în orașe mari. Extravilan = în afara limitei orașului, în general agricol/forestier; pentru a construi trebuie scos din circuitul agricol (proces complex, 6-18 luni, costuri 5-15% din valoarea terenului). Prețuri: 30-100 EUR/m².
Cum verific dacă terenul are utilități?
Cere extras CF (Cadastru) la zi — apare în nota de zonificare. Verifică pe teren: stâlp electric pe loc, racord apă/canal/gaz vizibil, distanța față de rețele. La primărie poți cere certificatul de urbanism (~50 RON, valid 12 luni) care confirmă: utilități prezente, zonificare exactă, restricții construire (înălțime max, retragere, procent ocupare). Fără utilități, costul de racordare poate adăuga 5.000-30.000 RON la achiziție.
Cât costă să transformi teren extravilan în intravilan?
Procedura se cheamă scoatere din circuitul agricol + introducere în intravilan. Costuri: studiu de urbanism (5.000-15.000 RON), avize (apă, mediu, drum, etc — 3.000-8.000 RON), Hotărârea Consiliului Local (gratis dar durează 6-12 luni), taxă scoatere circuit agricol (1-3% valoare teren). Total: 10.000-50.000 RON + 12-24 luni. Aprobarea NU e garantată — depinde de PUG (Planul Urbanistic General).
Cum afectează utilitățile prețul terenului?
Toate utilitățile prezente (apă, canal, gaz, curent, drum asfaltat): preț + 30-50% vs teren fără utilități. Doar curent + drum: preț + 10-20%. Fără nimic: preț redus, dar costul de racordare ulterior depășește deseori economia. Exemplu București extravilan: 50 EUR/m² fără utilități → 80 EUR/m² cu toate utilitățile (același teren).
Care sunt principalele riscuri la cumpărarea unui teren?
1) Litigii vechi (verifici la Cadastru, cere extras CF). 2) Servituți (drum acces prin teren, conducte). 3) Restricții construire în PUG. 4) Pante peste 20% (necesită terasări costisitoare). 5) Sol nepotrivit construire (necesită fundații speciale). 6) Apropiere de zone protejate (nu poți construi aproape de monumente, ape, păduri). Întotdeauna ia un certificat de urbanism înainte de cumpărare.
Cum aleg între teren intravilan și extravilan în zona București?
Intravilan (~380 EUR/m² în București): construibil imediat, utilități prezente sau aproape, ideal pentru investitori care vor să construiască. Extravilan (~60 EUR/m²): mult mai ieftin, dar fără autorizație construire automată. Pentru investiție pe termen lung (5-10 ani), extravilan în zone în dezvoltare poate fi cea mai bună opțiune dacă PUG-ul se modifică. Pentru investiție imediată, mereu intravilan.