Calculator Estimare Chirie · 2026

Calculator Estimare Chirie

Cât ar trebui să fie chiria pentru un apartament? Calculator bazat pe valoare apartament × yield 6% anual (regula RO standard).

EXEMPLU ESTIMARE
Chirie apartament 65 m² · 2 camere
București — zonă semicentrală
CHIRIE LUNARĂ ESTIMATĂ
3.587 RON / lună
≈ 550 – 860 €/lună
2.870 RONmin 4.484 RONmax
ECHIVALENT EUR
682 EUR / lună
YIELD ANUAL BRUT
6.0%

Detalii apartament închiriat

Zona centrală e ~+25% peste prețul mediu/m² al orașului, periferia ~-18%. Vezi tabelul comparativ mai jos.

Trimite-mi estimarea

Completează datele pentru a primi rezultatul calculului pe email.

Cum se calculează chiria corectă

Regula empirică românească: chirie lunară = ~0.5% din valoarea apartamentului (= ~6% yield anual). Pentru un apartament de 100.000 EUR în București: chirie ~500 EUR/lună (~2.500 RON). Yield-ul variază ±25% în funcție de cerere zonală: zone studențești (Politehnica, UMF) yield mai mare; cartiere rezidențiale tip Floreasca yield mai mic dar volatilitate redusă.

Comparativ pe zone — cât contează cartierul

Chiria urmează valoarea apartamentului, deci și ea depinde de zonă. Tabelul arată cât face un apartament de 65 m² pe categorii de zonă (preț mediu oraș 2100 EUR/m²) — chiria lunară e ~0,5% din această valoare. Spreadul central → periferie e tipic de 30-45% pentru același tip de proprietate. Valori din modelul de zone 2026.

Categorie zonăMultiplicatorPreț estimat/m²Valoare 65 m²Profil cumpărător
Zonă centrală×1.252.625 EUR/m²170.625 EURCumpărători care vor walkability + cerere de revânzare ridicată
Zonă semicentrală×12.100 EUR/m²136.500 EURFamilii care vor raport bun calitate-preț + infrastructură matură
Periferie×0.821.722 EUR/m²111.930 EURCumpărători cu buget limitat + cumpărători de primă casă

Multiplicatorii sunt calibrați pe spreadul observat în orașele cu zone hand-curate (centrul ~+25%, periferia ~-18% față de media orașului). Pentru orașe mari ca București spreadul real între cartiere e și mai mare — folosește calculatorul dedicat orașului tău pentru prețuri pe cartier.

Întrebări frecvente

Care e yield-ul tipic al unui apartament închiriat?
În România 2026: ~5-7% yield anual brut (chirie/valoare). În București: 5.5-6.5%. În Cluj-Napoca: 5-6%. În orașe medii: 6-8% (preț apartament mai mic, chirie relativ stabilă). Pentru închirieri Airbnb/regim hotelier: 7-12% brut, dar mai mult management și risc sezonier.
Care chirii cresc cel mai rapid?
Zone universitare (start an academic = creștere de 10-15% septembrie). Cartiere noi cu metrou (București: după deschidere stație, +20-30% în 6 luni). Zone proaspăt renovate (parcuri, spații verzi).
Cum atrag chiriași buni?
1. Pune anunțul cu 5-8 fotografii calitative (lumină naturală, fără mizerie). 2. Listează pe imobiliare.ro + olx.ro + Facebook Marketplace. 3. Cere garanție 1 lună chirie + 1 lună avans. 4. Verifică actele (CI + adeverință venit + last bill chirie). 5. Contract notarial pentru >12 luni — protejează ambele părți.
Cât costă întreținerea unui apartament închiriat?
Service-uri preventive: ~1.000-2.000 RON/an. Reparații curente (robineți, instalații electrice minore): 500-1.500 RON/an. Fond reparații + apă caldă pe spațiu comun: 100-300 RON/lună (decis de asociația proprietarilor). Total: ~5-10% din chirie anuală pentru întreținere normală.
Trebuie să declar chiria la ANAF?
Da, obligatoriu. Două opțiuni: (1) Sistem real — declari venit anual, deduci cheltuieli, plătești 10% impozit pe net + 25% CAS (peste plafon) + 10% CASS (peste 6×MB). (2) Norma de venit — opțional, sumă fixă/an. Pentru chirii mici (sub 22.000 RON anual) varianta (2) e simplă; pentru chirii mari, sistem real cu deduceri e mai eficient.